Aktualność
Łomża wiosną 2026: rekordowe ceny z ogłoszeń kontra to, co naprawdę płacą kupujący
Łomża wiosną 2026: rekordowe ceny z ogłoszeń kontra to, co naprawdę płacą kupujący
Łomża to największe z miast, które obsługujemy, i jej rynek mieszkaniowy najlepiej pokazuje rzecz, o której łatwo zapomnieć w gorącej dyskusji o cenach: cena z portalu i cena wpisana w akcie notarialnym to dwie różne liczby. Wiosną 2026 r. ta różnica w Łomży była wyjątkowo duża. O konkretnych inwestycjach – od apartamentów w centrum po osiedla na obrzeżach – pisaliśmy osobno; tutaj patrzymy na rynek z lotu ptaka.
Co działo się z cenami
Na początku 2026 r. średnie ceny ofertowe w Łomży należały do najwyższych w naszej grupie miast – ok. 9 000 zł/m², a na rynku pierwotnym ponad 9 200 zł/m². Rok do roku ceny z ogłoszeń rosły o kilkanaście procent, co odpowiada ogólnopolskiemu trendowi, choć tempo było wyższe od średniej.
A teraz druga strona medalu. Dane transakcyjne kreśliły dużo spokojniejszy obraz: mediana cen faktycznie zawartych umów wynosiła ok. 7 000 zł/m², a mediana ceny całego mieszkania – ok. 370 tys. zł. Transakcji w skali miesiąca było niewiele, co w mniejszych miastach jest normą i sprawia, że pojedyncza nietypowa umowa potrafi mocno przesunąć statystyki.
Ogłoszenie kontra akt notarialny – dlaczego to ważne
Rozjazd między ceną z portalu a ceną z aktu notarialnego nie znaczy, że ktoś „oszukuje". To naturalna cecha rynku. Sprzedający publikują ceny wywoławcze i zostawiają sobie margines na negocjacje, a do statystyk ofertowych trafiają też nieruchomości nietypowe i te najdroższe, które długo czekają na nabywcę. W efekcie portalowa „średnia" jest zwykle wyższa niż realna mediana transakcji.
Dla kupującego praktyczny wniosek brzmi: cena ofertowa to punkt wyjścia do rozmowy, a nie wartość rynkowa. W Łomży, gdzie ta różnica bywa szczególnie duża, twardo opieraj się na danych transakcyjnych i na porównaniach mieszkań naprawdę podobnych.
Co to oznacza dla kupującego i sprzedającego
Kupujący: negocjuj i nie traktuj ceny ofertowej jako ostatecznej – zwłaszcza przy ofertach, które wiszą w sieci od dawna. Sprzedający: zyskujesz, ustawiając cenę blisko realnej wartości. Zawyżona oferta odstrasza, wydłuża sprzedaż, a w praktyce i tak kończy się obniżką. Dla obu stron najpewniejszym punktem odniesienia jest niezależna wycena, a nie portalowa średnia.
Warto też rozumieć, skąd biorą się te wysokie ceny ofertowe. Łomża ma wyjątkowo aktywny rynek pierwotny – od apartamentów w ścisłym centrum, przez osiedla na obrzeżach, po różnorodne projekty, o których pisaliśmy osobno. Nowe mieszkania w wysokim standardzie podbijają portalowe średnie, ale niekoniecznie odpowiadają temu, co przeciętny kupujący faktycznie płaci za lokal z drugiej ręki. Dlatego porównując oferty, rozdzielaj segmenty: nowy apartament w centrum i używane mieszkanie w starszym bloku to dwie różne historie cenowe – choć w zestawieniu „średniej ceny w Łomży" lądują w jednym worku.
Co to znaczy dla wyceny
Łomża to podręcznikowy przykład, dlaczego operat szacunkowy opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Rzeczoznawca dobiera nieruchomości podobne pod względem standardu, lokalizacji i czasu transakcji, a potem koryguje różnice – nie sugeruje się ceną z ogłoszenia. Przy niewielkiej liczbie transakcji w mieście rośnie też znaczenie doświadczenia i ostrożnego doboru porównań.
Jeśli potrzebujesz wyceny nieruchomości w Łomży – do kredytu, sprawy spadkowej, podziału majątku, sądu czy celów podatkowych – przygotujemy ofertę z ceną i terminem w ciągu 24 godzin. Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami nr 7897, biegły sądowy, honorowany przez banki, sądy i urzędy w całej Polsce.
Uwaga metodyczna: ceny ofertowe pochodzą z agregatorów rynku nieruchomości (m.in. cenametra.pl, tabelaofert.pl, nieruchomosci-online.pl), a dane transakcyjne – ze statystyk RCN (np. deweloperuch.pl), styczeń 2026 r. Z uwagi na małą liczbę transakcji w skali miesiąca dane transakcyjne mają charakter orientacyjny i nie zastępują indywidualnej wyceny.